轉換什麼債基值博率較高? #1762

諗SIR你好,小弟係2017年上完收息101及103後決定買入B餐約41萬,後來再摃捍買入50萬B餐及賣出本來持有的艇貨70萬股票基金   直至2018年開始雖然B餐單位價格一直向下 但跌幅有限,而且相比已賣出的股票基金已經覺得執番身彩 ! 現時我的AMERICAN INCOME現值約85萬,扣除利息開支後約賺4萬。以當時買入價計息率約6.16%,以現值計 息率約7.25%,2018年力保不失算係咁。   本來留左一筆錢打算分段入多D債基,但後來見到樓市亦開始下調,所以在19年1月將筆錢入左個單位收租。現時已無錢再入債基,但我都想襯現時債基價格比較低時,買入比B餐較高值博率的債基,2018年已證債基在市跌時令我放心。   你覺得我現時轉換成其他債基的時機正確嗎(假設我能承受更高的風險)? 如果時機正確的話你會覺得轉換什麼債基值博率比較高呢?   Answer: 論基金 股票基金,銀行好想你買,然而買股個人都可買十幾廿隻,在選股上基金經理的成績一般亦不比散戶好(網上已有多方文章研討),故筆者寫blog七年,從沒提出買股票基金。   論債基 債券基金,就當你問銀行都會想盡辦法叫你買股債、又或溝下別國外幣你令難計數,原因不在此述,最基本可先留意債券廿萬美金一條,唔係人人都有現金買十零廿條債的! 加上有金融機構予高槓桿,適當運用可達年10%息之上。   論槓桿 由於讀者用槓桿得宜,遇上股市由1月跌到近尾既2018,在此差勁投資氣氛,槓桿了的債基仍可安然無羔。有些人由2015年開始大聲疾呼「高息債爆煲」、「叫人加按買債無恥」,我們先不論坊間嘩眾取寵次言論有何動機,自審下筆者仍覺債、樓的投資比股票同窩輪易掌握。「易掌握的工具」比「功能強大的工具」更能實際幫到一個人。股票係功能強大,可惜一不少人就傷己。   論投資 踏入豬年,提醒各位筆者是假設自己不能每每看通後市,假設自己能力有限之前提下作投資決定。投資不是猜度後市而下注的事情,而是計算後利用更少風險去賺1%回報之決定。投資概念是穿越股債樓匯的,由於筆者唔係賺佣為生的經紀,故可在不偏重的角度下與你談投資。若你還是喜歡周遭幫你搶先預測後市之報導,大可離開筆者網站到別處觀看。   讀者提到「值博率」,其實投資就係處理點去用更少風險去賺1%的回報,能賺1%而用最少風險為最佳,其實上述就類近計「值博率」。可惜不少人只提「值博率」,但做多次投資都從未計過,這源於坊間很少作計算風險的教育,只有誇大回報的報導。   論資產分配 讀者沒提供手上現金及資產情況,所以決定唔到佢應否由B餐轉做更大回報之A餐。好似前日文章提到之46%年回報之A餐,如讀者有500萬淨資產值或更多,動用100萬入A餐是可以的,因那怕輸一半都只屬總資產的10%。若100萬已屬資金大部份,咁梗係多用B餐行穩陣用美國國債收息為上。A餐之年46%派息在下圖有述,詳見星期三文章: http://homebloggerhk.com/?p=90960 至於現在(2月10日附近)是否買入A餐時機? 答案不是的,見下圖作為A餐價格走勢之proxy,從yahoo finance報價可見,近期價格已跌至有色通道內中軸之中線位(圖中最右的紅圈),即將下破中軸線。見過去半年5次若下破中軸線,A餐價格都會再向下一會,所以欲投入高回報之A餐需要少注及等一下。 至於計算債基的「值博率」? 我們在收息101課上有授。

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情人節最佳禮物: 月月送您三萬被動收入 #1761

Hello, 諗sir,你好! 我係19年1月份103課程學生。 我兩夫婦都是51歲 每月收入總共65,000 手持現金6,000,000 股票200,000 基金400000(買了超過十年) MPF大概2,000,000 兩個兒子讀中一及中三   上完課程後,計劃以下兩個方案去運用手頭資金,現想請教諗sir: 方案一: 用3,000,000投資債基,希望每月可產出約40,000現金流幫補租金支出(沙田馬鞍山區租3房單位),建議可買什麼餐的組合較好? 另外用2,000,000打算等機會買一個6,000,000或以下兩房單位作投資。   方案二: 用2,000,000投資債基,希望可産出每月2~3萬元的現金流收入,可有建議買什麼餐的組合較合適? 另外用約3,500,000於沙田或馬鞍山區買一個約8,000,000或以下的 3房單位自住。   以上哪一個方案較理想?望請諗sir多給予意見,或可有其他更好的投資建議? 心急的學生上,謝謝!   ANSWER: 讀者提出兩個選項,都傾向用盡600萬現金投資,此為一般港人所犯毛病: 有錢就要成筆拎去買哂佢。筆者建議讀者買入投資物要多考慮一個空間: 時間。雖年至51借貸力已比5年前打了八折,加上無樓係手,惟上述兩項都不屬心急投資的理由。   明白目標要2-3萬被動收入,亦很需要建構樓房租金類的被動收入,由租金可隨通賬升去對抗通賬,直債、債基、股票之派息都不可以。債類的息有固定,股票的息更可因業績差而唔派。因為筆者認為讀者要等樓市比高位跌了25%之後才可令20%首期出手入市,那就很夠安全系數,就當買入後樓市再跌都要比高位跌四成才會被CALL LOAN。上次樓市由高位直跌四成,就要數1997了。讀者比筆者年紀大,應都有感1997式的樓市瘋狂,再不現於香港,亦因內地早對買樓炒數有規管,現時內地樓市係唔生唔死唔上唔落,正合中央心意。   現時較有代表性的中原城市指數下調至169點,比高位188點跌了11%,如跌25%要等跌至141點,亦約2016年高位146點附近。故得出策略1: 等指數回順至146點附近入手兩房,預算500萬首期100萬,買完究竟租比人定自住自己諗。如租比人就犯了銀行承諾,筆者的買樓001有研究此等個案及後果。自己住就唯有屈就一點,不過市面有些大兩房,如大興、麗城一期或沙田偉華的大兩房,係可用埋廳個窗位「二變三房」的。   另外將200萬分三注,可入手債基B餐(有疊增)收年息15%-18%,200萬投入即年息有30-36萬,即每月多了25-30K月入,夠讀者心頭數了。不少人對槓桿嗤之以鼻,這也明白,亦是一個負責任投資者需有之戒心。然而你攪清楚槓桿的風險及對投資人的責任後去利用,很多時槓桿成你貧轉富的工具,讀者的600萬相信是佢早前賣樓所得,佢亦是利用了槓桿去助自己儲得打工未能及的金額。債基之槓桿可調較,自己選究竟跌幾多才觸發槓桿都得! 即例如你可以設定,跌25%才CALL LOAN都可以。有些人進取的,選10%亦可。基於債基B是用美國債為主,年波幅大都在10%之內,用20%已很為足夠了。   讀者用債基獲得25-30K月入後,淨300萬做定期。300萬留定期可提供現金作不時之需,另外一旦樓市再大跌,讀者仲有多注錢用老公名入市再買樓。到時退休有兩間樓揸手加退休金及有債基提供之25-30K月入,唔叫富有都起碼心安。

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三年,50變200萬點做!? #1760

Hi 諗SIR,   本人是收息101的DV34班的學生。我的profile如下,想請您幫忙看我的未來理財方案是否可行?   本人30歲,男友27歲,我們打算年底結婚,年初時在沙田市中心買了30年樓齡、約400萬的兩房做為婚房,我單名九成上車,現已入住。   我倆收入相同,月入4萬5,總共九萬,年底bonus通常用於繳稅,保險。除去供樓和生活開支,每月可以存5萬。買樓後現有現金約60萬,其中本人10萬(因買樓首付是我出的,所以所剩現金有限),已經在買本人任職銀行的債基,男友50萬有一半放在基金定投中,另外一半現金在銀行以備不時之需。   未來打算2年後用男友單名買個三房單位,因為到時會有小朋友及工人(或者家人過來照顧小朋友)。我和男友都是新移民,父母都不在香港,直到去年八月才拿到永久居民,得以今年年初買樓上車。未來若父母來照顧小朋友,三房才能夠用。   本人上完收息101後打算: 30萬用於債基疊增方案或者5年保險方案。因為我們手頭沒有100萬現金,是不是開立不了債基疊增方案,只能用5年保險每年收息12-15%?   兩年後買三房,希望盡量不要賣走現有的兩房用於收租,可是三房需要至少700萬,首期需要210萬,如果實行5年保險,如何在兩年後湊出200萬呢?另外三房的區分我考慮過匯景花園(因為離公司近)和土瓜灣(未來有地鐵和校網支撐,但價格太貴,要800萬左右)。還是您建議做雙租族,再買個兩房,然後自己租三房住?如果是這樣,那何時買三房?以後要養育小孩恐怕儲蓄能力會下降,所以很擔心永遠買不起三房滿足生活需要。   因為本人和男友都在銀行工作,知道這份工極其不穩定,我們工作不過四、五年,已經見到很多腥風血雨和毫無徵兆的裁員,所以非常希望能產生穩定正現金流保障自己,即使被裁員也能維持基本生活,養育小孩,照料父母。   懇請您不吝賜教!謝謝!   answer: 讀者入息4.5萬,家庭入息共9萬,內心仍有危機感知道裁員可毫無徵兆,實為不俗。 情況簡述: 買一間樓後現金量少 點在未來2-3年活用手上現金去準備3年後買樓? 3年後可買2房先收租、或三房用先生單名上自住就最好 買三房估計要210萬,有方法將現時資金3年後變出200萬? 而家究竟點做?   相信大家最有興趣就係知道點幾在3年將50萬變210萬? 筆者確實冇穩當方法3年就將錢番4倍,但有兩個次選睇下你是否合用( 4年大4倍不保證之法) 及(9年大4倍保證之法)    次選一: 4年大4倍不保證之法   有一款債基近月提高了派息,未槓桿前已派不少利息,特別槓桿後令年回報率增至46.39%,已將算乘展示在下圖。我們的學生有statement有數字證明了此事。當然派息是穩定但不可永遠保證,借左錢亦要先計好面對call loan之風險,更要有朋友offer個靚借貸息口比你,上收息課可學懂原理,及獲得朋友助你。 我們歡迎新朋友自己去銀行先問,我們可肯定收息課的學生在基金選擇、在減少收費支出、在減少借貸成本、在免除無謂洗費及時間,都做得比非學生好。   當然有人問「4年大4倍不保證之法」風險會否很大? 先講世上冇可能予46%年息而冇風險的。見上圖展示於2018年,方法內所用之投資物全年跌0.59%,2017全年升了3.59%,波幅比股票少很多吧? 世上真係有效力高的方法,但以佣金收入為主的人不會告訴你。至於錢用黎買左乜? 只好說買得好散,南韓巴西印度國債都有! 樣樣只買3-4%     次選二: 9年大4倍保證之法 此方法是保證,筆者認為9年若可將200變848,等九年都合理。用的就是早前介紹過的「3年68%回報保險」,筆者早前文章見下link: http://homebloggerhk.com/90720/   敢講此為全港最高回報的保險,頭三年有保證4.5%之回報,故68%全期是保證的。在2019年1月有另一間更大的保險公司出了「雀雀plan」想打底呢個plan,筆者兩者相比過,仍是3年68%那份優勝。筆者就是在保險、銀行、地產界都有一定線眼,在搜羅上佳投資機遇及低成本融資都可為學生提供「路徑」。   […]

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挖礦合約或劏場騙徒應找那些人落手? #1759

你好!諗Sir,本人45歲,女,單身(未來都有很大可能是保持現狀)。和父母住公屋,自僱做零售小生意,每月收入約25000-35000,視乎市道好壞。但家裡開支大,市道好時每月可剩幾千,但市道差時基本上都儲不到錢。   10年前在國內買了一間40萬既樓上年賣了套現200萬,但還家人債務,裝修和留20萬流動錢後,而家約有港幣120萬可作其他投資,本人不打算在港買私樓,因獨力負擔不到,但如抽到居屋,也會考慮給大部分首期。有感自己年紀不小,以及想為自己將來打算,想請教諗Sir,我應如果善用這120萬滾存多些財富,希望15-20年退休後都可以有些被動錢傍身。本人未曾買過股票,但最近两年有留意,但不敢胡亂入市,但也有作入市的心理準備,請問我還需要注意些什麼?     answer: 好明顯此讀者手上120萬現金,是10年前胡塗買落間國內樓賺返黎。現時只剩120萬,亦即手上無儲蓄習慣。有睇開筆者blog都知,筆者對做唔好儲蓄既人一向都唔睇好。唔係因為佢地現金少,而係多年不儲蓄即表示該人對延遲享受及執行事情兩件事都有問題。除去特別情況如有個爛賭家人,咁既「病」在成年人身上筆者無能力醫到,還是另請高明。當然社會上亦有些人係無需要儲錢,留意唔係人工高就表示有錢,係現金多才叫有錢。你見本blog有不少十萬八萬月薪者投案查詢,很多人認為「搵十萬咁多無可能儲唔到錢」,只好打比喻說筆者在山腰,係唔會明白大劉係山頂的風光的。所以新一年,還是透過多賺多儲多理財去體驗人生的甜酸苦辣吧!   做零售業如做街鋪,很有機會被網購淘汰。誠然筆者未知讀者是何等零售,筆者每工作日撰寫文章主對象是為眾讀者而不是個人。因此指出現今科技發展得快,公元2019個年頭,200年前有了蒸汽機、再隔幾十年即有飛機(~1900)、1950年有電腦原始型(可參考獲奧斯卡8項提名的《解碼遊戲》- The Imitation Game講解英國發明「電腦」去破德軍密碼),20年前才有人民用亙聯網,生活模式因為科技捱出間距越密而變得越快,所以大家要學好如何去學習,如何提升適應力。讀者的技能現時管不管用? 有否花好佢20-40歲黃金時間? 看倌自決。     最後係從不買股票,有些人認為這是優點。惟筆者認為買股票應趁後生買,既可明自己願意承受幾大風險,因只有自己用真錢試過才知自己願意冒多少,亦可減少中年時墮入投資騙案的可能。綜觀2018年大批投資騙案上報,由倫敦金、劏鋪、比特幣挖礦合約、受騙大多是入世未深二十幾或封閉型「五十後」。過份擁抱或決心離棄投資,兩面都是不對。   另留意一點,買樓而胡塗賺錢的人多(本案讀者都係)。買股最尾一鋪都可贏住走既人少。原因是樓房大家都有住,就當冇人教你都知無窗近樹低層既屋係唔應該買啦,所以樓房投資看似難其實需要技巧低。買股好似一鍵即買好容易,但大部份買股票既人都未搞過生意,淨低你自己諗啦…   讀者的行動應如何? 由於120萬已是讀者的絕大部份加上未來可儲幾多錢不能預見,建議只做最穩當的債基,加一份年年10%的保證回報保險。市面已有提供4.5%-5.0%年回報保證的保險,而有金融機構提供九成五的保費融資,借貸成本2.5%,那你見只要將份PLAN五成上會,回報已可約(5%+(5%-2.5%) )= 7%。那九成五上到會的保險究竟在那間做及回報如何計? 有咩費用可免有些一定要比? 這些在收息101詳談。   將年回報提供至年5-7%然後睇下能否等到樓市下滑至2012年水平,即中原城市指數120-130點附近,靠自己單名上會。父母公屋應不能轉到自己名下,若他日無公屋編比讀者但父母過身,要有自己住劏房但手上一間樓要整租比人之準備。若等不到樓市下滑,買唔到樓去脅租客幫自己儲錢,那筆者已再無辦法。只可以睇佢120萬收7%息加埋政府援助可以頂到幾耐。由於讀者現金少加上儲蓄少,佢係唔可以學人行收息101的A餐收30%一年或較低槓桿之C餐收15%一年息的。留意唔係每個理財個案都可救番哂,除非筆者係賣挖礦機或者劏場,才會對客說「一定有得救」。   有人話越窮越見鬼,筆者同事。有些人就是儲蓄少或打工賺的不多,才想用些高風險或行偏方去谷大自己財富,最後往往就係老本都比人呃埋。騙子的”Target customer”,就係打著這些人性弱點去搵。

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搵58k儲60k的家庭 #1758

諗sir, 你好? 有關本人之狀況如下:   家庭狀況: 本人45歲,已婚 (無子女),夫妻財政完全獨立,由於丈夫收入不俗,所以供樓及一切家用開支均由丈夫負責。   每月收入: 本人為公務員 (每月人工HK$58000)   個人物業: 九龍市區樓,屬開放式單位 (260呎,6年樓齡) 上年終於供完 買價:$340萬/現值:$550萬 現租:$15000   新界地鐵站上蓋樓,3房 (600呎,2年樓齡) 每月供款$16000,尚欠供款$435萬 買價:$790萬/現值:$1200萬 現租:$22000   儲蓄:現金$150萬;另外,由近一年開始,每月都可有$60000盈餘   退休年齡60歲:將會有長俸約$400萬,到時每月亦有長糧約:$24000   本人自小家貧,父母亦雙亡且是獨生女,由於甚麼也不懂,只懂俾心機讀書及儲錢,所以現時生活及經濟狀況已非常滿意。其實,我也粗略計算過本人將來之退休生活,應不是太大問題。   由於近日有幸在網上參看諗sir的文章,實在極富教育意義,而且亦得到很多啟發,遂想請教一下,本人應該好好利用自己現況之盈餘以作一些理財計劃,抑或是已不需再刻意做任何保障安排了?   諗sir,多謝你撥冗幫忙!   PS: 我嘗試遵照你所教,計算一下自己的借貸力 (連帶租金7成的計法): [$58000 + ($22000 + $15000) x 0.7]/10000 x 0.5 x 2.59 = 大約1080萬 (即:我的剩餘借貸額是645萬) (但我上經絡按揭網上真人對問,理財顧問回答我連同租金計算,只可多借305萬) 相差有距實在太大了,是我計算錯誤嗎?   […]

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諗sir拜年文: 為何日本沒年初一? #1757

    新春佳節,華人社會同慶賀豬年到,然而同屬東亞,受中國文化影響深的日本人竟沒有農曆年假放,點解呢?     此事始於明治維新,時至1850年代,美國炮艦抵日本要求開國通商,暴露了當時幕府政權領導上無能,武士集團取而起之。武士的社會階級在將軍及大名之後,乘機舉兵推翻德川家康後人的將軍政權去上位。由於將軍打仗有「幕」在頭頂表勢,故德川軍政亦叫「幕府」。最後德川家聯盟在三重市鳥羽附近打了大敗仗,武士集團推天皇繼位,號明治。     明治政府組日本人到美國及西歐採訪學藝,實務地住足幾年去而唔係去個trip咁簡單。由於處處想向西方學習,故轉用西曆而棄農厝,另外引入小學中學大學的教育架構,更是首個在亞洲有議會的國家,把改革執行得清脆利落。作為當時「日本公務員」而大力引入西方思想的福澤諭吉,最後更榮登日本10000円個頭象樣。其後的發展及與中國的衝突,相信不少人都清晰。然而中國都有戊戌維新,為何日本成功而中國失敗呢?     當然! 中國當年是否維新失敗相信仲有人想爭辯,然而孫中山先生都曾去日本學法及勾過了下日本勢力,大家就先不論此點吧。更想做是借古鑑今: 當年戊戌維新改不了中國,其一主因是中國有大批文人,有科舉制度,呢批冠冕堂皇既人一說到危害自己利益那處,就大條道理,嚴謹的同你辨證一番,最後當然係「唔做好過做啦」。其二主因,慈禧不放權,而日本明治天皇的權可以話拜美國人而來,故更沒理由不行維新。     文人的利益集團至今仍存在,特朗普橫空降任總統,與官僚系統唔夾,與美國N咁多個文人智庫唔夾,都係變革失敗的現例。觀乎大家左右,仍有些清高自持的文人,只會用筆但少見將其理念實踐。一講到要錢要兵去救國,就只會說我們可做的事不多。當然評論一件事遠比做成一件事簡單,因此市面太多只講不做之輩。新一年希望大家多鼓勵身邊人做實事,唔一定要捐錢派錢派飯,只要擔當好你在社會的角色,成效不比捐錢或唔要支飲筒低!     祝大家新一年,進步!    

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下錯理財決定,求救諗Sir! #1756

諗Sir, 您好,我是你買樓001的學生,也Follow開你的Channel。本人今年34歲,從事保險業,每月總支出約4萬,流動資金約20萬。已登記了間無限公司處理收入。 剛於11月啟德區租下私樓一房單位,月租$15800,於2010持有一層屯門兆禧苑一房單位,當時市值90萬已補地價,至今翻按過兩次,3筆按竭共約160萬。剛於1月份完成裝修,現在進入放階段,亦已找到租客。 但是當時沒有提地產agent我可能不會打釐印,及後地產agent找了一位公務員。因我沒有放租經驗,當時沒有周詳考慮,焦急倉猝下了決定,現已簽下臨約。現求救求教諗Sir: 1. 我應否把物業轉到無限公司名下,節省來年的税務支出?現在又是否轉得切?有什麼需要留意? 2. 打厘印是否等同轉正做出租用途?其後若再翻按,總按竭額不能超過樓價50%?因為我有打算過按爆原本物業,用家人名於今年再購入多一間物業。現在考慮其實是否攤訂再考慮清楚,還是同租客商量共識暫不打厘印… 感激萬分! 心急人上   ANSWER: 本身年三十歲好應休息下,惟見此讀者有急問題,故簡單答一下。簡單言此讀者為保險業不穩定收入人仕,為方便去租啟德而將自己屯門樓租出,讀者要留意買樓003課內「處理未轉正出租用途的物業之租務案例」,及「如何將借貸力由無變有」之案例。放租比公務員會令業主更有機會交RENTAL INCOME TAX,為何讀者已在課上習得原因。 惟今時已租出了究竟應否悔約? 計及兆禧苑一房單位的租務收入偏低,應只1萬/月,而一年增了12萬之收入。然而2018/19年度納稅人的稅階由3變了4個,加上稅階增闊至5萬,如讀者年收入在20-50萬範圍,多增了的租務收入只引致讀者交多一千幾百稅款,又或計埋退稅唔使比,所以讀者應作良好公民,預定間租比公務員既樓要交稅。其實唔一定偷偷將自住樓租比公務員才會受到稅區「關照」,界線下還有不少情況要留意的,慎選租客。   至於將物業轉比無限公司,要付15%買家印花稅,咁貴稅當然不考慮。另外無限公司都係些不好行的路徑,銀行見到呢類公司唔想開戶唔想借,如你不知就裡亂選公司類型,更不去細想邊個為公司director,只會又被錯誤財務決策教訓。   打厘印只係比稅,間屋要轉正出租用途要向銀行申請及補簽條款,當然銀行都趁此機會又賺你些少,你想慳就要之前知點避了。至於按爆物業要看讀者的文件齊唔齊,就咁幾張支票影印本加入數記錄,不足令銀行借幾百萬比你,更何況按爆八成,要將大部份樓市升幅按出享用? 另外讀者不應用無限公司去成就「借貸力由無變有」此事,佢應已習得由那一角色開什麼公司類型為上。同埋講講讀者就當唔將租約打厘印,稅局仍會知道佢間屋係租左出去要揸正交稅的。   祝大家新春偷快! 今晚無線電視J2台22:35 兄弟幫有諗sir訪問。年初一同二晚都有! 亦可去myTVsuper重溫  

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鋪路退休有何法? #1755

諗 Sir, 本人與太太是公務員,年齡47,太太43,有兩名女兒,分別讀中六及中二,我們收入穩定,家庭月入約8萬。由於早年積極投資物業,已管有三物業。其一是何文田約280呎30年樓齡私樓,出租用途,月入9500元,太太名下,沒有按揭;其二油塘居屋,外母名下,由她長住養老之用,太太是擔保人亦是物業承繼人,未償按揭50萬,2.0%厘貸息(小P-3.0%),樓宇現時估值約450萬;其三是將軍澳自住私樓,自己名下,有兩按揭,銀行570萬(2017年中剛轉按,30年期,貸息H+1.27%,大P-3.1%封頂),政府低息貸款110萬 (10年期,1.13厘年息,還款至2025年9月) ,樓宇現時估值約1900萬。至於手頭現金約70萬 (上年年中因搬屋清了積蓄),全部在銀行的按揭掛勾儲蓄戶口 (2.15厘利息)。   視乎大女明年及小女在2023年是否能在本地升讀大學。如果她們在本地升學,上述手頭現金可用作其他投資。假設現時家庭收入及支出不大變動,每月可儲蓄約2萬元。 由於本人13年後退休,希望界時可以有每月約4萬元 (現價值計) 的穩定投資收入,作退休之用。然而,苦無投資良策,希望諗Sir多多賜教。   ANSWER: 讀者真係要多謝哂佢老細,現時讀者淨資產值大都由樓市升幅而黎,佢老細使出了樓市辣招令成交量少,放盤既人更少,令狹窄的盤源遇上內地的購買力,成就了香港樓市泡沫,順便成就了讀者三間樓擁(估計何文田樓400萬)+(450-50)萬+(1100-570-110)萬 = 1220萬淨資產。然而此為紙上富貴,趁市旺先加按再想如何投資更妥。   留意筆者形容樓市有泡不表示即時爆,只要人民幣還未能自由進出,香港及其樓市仍有利用之處,然而香港人不應再定位做大佬,只屬隨從。讀者按何文田樓5成加居屋5成約得400萬,自住樓可按多1900*50%-110-570 = 270萬,錢多了670萬而月供多了670/259*10000 ~ 25K,補足其資金稀少的弱點。至於樓市下跌會否令讀者抵押樓房被CALL LOAN? 筆者認為只按至5成提供了頗高安全系數,更何況按出的錢主投入債市,一旦樓市唔得可將錢由債抽返走去還按揭,免除樓市下跌被CALL LOAN之苦。如讀者不趁此時按樓套錢,都係個句: 小心「富貴」一場空。   當然有股票高手話自己能隨時從市場中拎錢洗,不過筆者估計讀者在股市了解方面未必深。過去10-20年做錯了,就是少投資。其實投資未必要用多錢,趁後生少少錢股債匯金樣樣買下,對不同投資物就有個概念,防止好似讀者咁中後年才苦無投資對策。學好投資,已成為時下必修之課,此亦是選出讀者個案解答主因,年輕人引以為鑑。得670萬後讀者用直債及債基做投資,直債可入渣打的,7%一年有售,風險為渣打倒閉風險,一手20萬美金下讀者先試一手,一年收14K美金即9100/月。你將此數同何文田樓做對比,就知何文田樓扣成400萬市值都只派9千租是少了。可見樓要持有都要有按揭,用長供款期去拖死早年欠下買樓的債為良策。一炮過買樓或唔用按揭去持樓,只會令回報低至債券又或定期都不如。   讀者另20萬美金(即約160萬港幣)可分三段投入債基,債基選E餐,美國公司債於收息101有授的,年派約12%息,160萬投入產出月16K收入。那債基及直債共買40萬美金(港紙買亦可),產出25K/月正現金流,讀者手上仍持有670-320 = 350萬現金,可用MORTGAGE LINK收住息等機會。由於讀者投資經驗少,所以不要用超一半資金買入,及要分段買平均買入價。

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如何暫停返工生活? #1754

諗Sir你好,   本人已完成收息101班課程,將參加103課程。   本人以前沒有特別注重理財,只專心在事業上衝刺,所以累積財富不多。在職場打滾多年,身心疲累,希望停工陪伴行動障礙家人。仔女已海外升學。   資產如下: *自住物業現值1,100萬(自己名下,買入價640萬)尚欠銀行450萬月供19,000。 沒有其他債務。   *物業現值約400萬(買入價320萬,fully paid), 淨租金收入一萬元/月   *現金300萬 放於mortgage link   *股票、基金、紙黃金現值120萬, 每月平均產出被動現金流,約6000元   *已供完的年金約140萬(未提取)   *年薪200萬, 每月開支約9萬(包括交稅、保險、供樓及供養親人)。如停工不用交稅,置裝及應酬,每月開支可減致6萬   現希望諗Sir可以幫忙解答以下問題。   1)現在想停工一年,請問應該用什麼投資組合去產生每月接近6萬的被動現金流(保險+E餐?) 2)另外,未提取的年金應該怎樣更有效滾大或產出被動現金流?   3)現正資產組合有什麼地方要改善?   本人知道在事業高峰期停工實屬不智,但不想違背自己的心意及善待家人。   學生上   ANSWER: 是的,拚博多時,最尾連抽一年陪家人都做唔到,實令人難過,亦屬不少港人之難。讀者現金300萬及股+金120萬,再加可取年金140萬,共560萬,用此產出6萬/月之收入需年回報12.8%。   要收12%一年,搵一隻渣打銀行派6-7%的直債,再作5成槓桿,入手20萬美金債而當中一半(10萬美金)係借,20萬面值的債提供年回報7%即14000一年,借10萬年息2.5%,年利息支出2500美元,一年淨回報US$11500,而回報為11500/10000 = 11.5%。所以見在此利槓桿比率買渣打的7%債,已有近12%回報。惟此作法筆者不建議讀者執行。   較可行是增加本金投入,把目標利率由12%降至10%去產出月6萬收入,更應投資在不同的投資品。可先將住宅趁高加按,報1000萬可按六成,仲正過報1100萬,1000-450=按到150萬。將150萬加原本560萬,共700萬,只消有8.5%年息就可達成月6萬見標。差出8%,用匯豐直債少槓桿,加美國國債的債基B餐槓桿,再加「老豆之選」債基,就將錢打散係美國國債、匯豐、及A>BBB評級為主的公司債了。三項投資物關連不高,而匯豐及美國政府的聲譽不容置疑。「老豆之選」債基在2015年上次稍為急速的跌市,只跌了少於1%。   成個組合最波動的「老豆之選」,2018年曾在10.52跌至10.32水平,見下圖半年間價位在10.32-10.52之間上落,只約2%。現時已升回早前跌了的2%,屬長線收息之選,比E餐更穩。至於紙黃金可以持有,但股票如無有效買股方法,那不如少一事了。 年金在不討論之情下就決定贖回,主因是年金就是按揭之倒轉。按揭是趁後生去借定額美金/港幣去脅有資產,利用資產產出之租金加些少補貼去供滿層樓,供得10年自會發覺美金貶值令當初的月供額不對業主構成壓力。而資產的租金收入更跟同銀紙貶值之上升,最尾利用了通賬幫自己。年金是付了大筆錢去換定額收入,於通賬下定額收入會被通賬蠶食至買唔到乜野,令持有人難過世反被通賬所害,所以年金根本諗都唔諗就CALL BACK了。   其實現時市況已不轉差及反覆,今時買債收息面對的下調風險相對細很多。在課上既展示若買E餐收息再食盡2008年金額海嘯個下跌全餐,一年調整只20%多一點,相對買匯豐股票由140蚊跌到40蚊,買債基已很有交待。然而買債收息的缺點是無發達,不過對於讀者而言人生到47目標可能都唔再係發達,又或旅途已過一半,誠實面對自己後已知能否再上一層,把握時間陪屋企人都十分重要。

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唔好買樓、唔好買債基的個案 #1753

諗SIR, 你好   看你的CHANNEL, 文章有一段時間, 獲益良多, 所以現欲求諗SIR指點迷津:   本人32YRS, 政府工, 月入28K(扣除MPF後約26K), 可以輪宿舍. 本人未婚妻, 27YRS, 教師, 月入22K(扣除MPF後約20.9K), 另有額外收入月收6K 本人和未婚妻剛購入一全新私樓單位(粉嶺區, 背靠粉嶺北新發展區, 該單位是賣家買樓花並收樓後即放售, 所以我買入後已屬二手), 3.9M, 中層實呎238,開揚無擋,已批九成按. 心態係上咗車先, 並且全新作新婚用. 現等交吉. 目前該同類呎數低層單位放租1萬並有人租住。 買樓後, 只剩不足10萬現金. 估計最快6年後可上宿舍. 每年政府加薪約3%. 每月預算: A)扣除雙方MPF後, 二人月入共約53K. B)每月供樓連管理費約14K~14.5K. C)供養雙方父母每月支出15K, D)其他雜項約8K. E)月儲16K   諗SIR, 想問而家我應該點部署, 6年後上宿舍後, 應該加按買債基, 抑或加按買第二間收租? 抑或有其他方法? 而且能否樓換樓?感激萬分!!!   answer: 呢位讀者在理財上確有不俗概念,好似會留意所持單位是否流通量足、近排做成了租沒有? 加上對一手、二手、樓花有所理解,亦對支出有一定理解,較細緻說出各方面的支出。可惜的是,只求安穩希望做個公務員,那筆者只能幫到某一地步,例如入左三間樓再被動地看看自己「命水」好唔好,至此已盡。至於為六年後的自己打算? 筆者自己都冇咁諗過,所以真係教唔到佢六年後要做咩投資好。為求大眾有所得著,不如談談佢2019年有何可作。   不要為撤辣作期望 聯名買了間238實呎樓,即其一要學是怎為他日拆名再買樓做部署。讀者有45-32-13年去做買埋淨佐兩間樓完成三宅此一任務。留意如唔拆名,加上辣招不撤,讀者再買樓需付15%樓價此重印花稅。拆名即將原本聯名的業權變成單名,令其中一人沒樓那就可低印花稅買樓。至於辣招會否在未來幾年內撤銷? 筆者是否定的。政府由90年代至今,新開了的稅項好少整條移除,但一些例如免息借首期,稍降稅率就曾經試過。可能一整條辣招移走的大動作,沒人想為其後果揹上身。現任主要港官員大多有機會在2020連任,唔大動作可以理解。 […]

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